¿Conviene invertir en departamentos en Chile hoy?
Comprar un departamento para arrendar conviene si lo ves como una inversión de largo plazo: el arriendo paga buena parte de la deuda y, al final, quedas con la propiedad. En Santiago, un departamento de 2 dormitorios rinde entre 4% y 5,3% bruto al año, y la tasa del crédito hipotecario está en torno al 4,5% anual, así que el flujo mensual es ajustado. Lo que más cambia el resultado es el precio de compra: un seminuevo de Buydepa cuesta alrededor de 30% menos que un departamento nuevo equivalente y se arrienda a valores parecidos.
Actualizado el 9 de noviembre de 2026
Los números de hoy
| Dato | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta de arriendo en Santiago | 4% a 5,3% al año, según la comuna | Datos de mercado de Buydepa, oct. 2025 a oct. 2026 |
| Tasa del crédito hipotecario | En torno a 4,5% anual (referencial) | Depende del banco y del momento |
| Financiamiento bancario usual | 80% del valor | Algunos bancos y mutuarias llegan a 85% o 90% |
Ver la rentabilidad por comuna y la comparación entre nuevos y usados.
A favor y en contra
| A favor | En contra |
|---|---|
| El arriendo ayuda a pagar el dividendo. | Si el departamento queda sin arrendatario, pagas el dividendo igual. |
| Con crédito hipotecario, inviertes con poco capital propio. | Te endeudas a largo plazo y la cuota se suma a tu carga financiera. |
| La deuda está en UF y el arriendo se reajusta normalmente con la inflación (en UF o por IPC). | Hay gastos que paga el dueño: contribuciones, mantención y administración. |
| Es un activo concreto que puedes usar o vender. | Vender toma tiempo: no es una inversión líquida. |
Departamento o fondos mutuos
Un fondo mutuo se puede rescatar en días y no requiere administración, pero no usa deuda. Un departamento usa el crédito hipotecario para invertir más que tu ahorro y el arriendo lo va pagando, a cambio de menos liquidez y más trabajo. Muchos inversionistas combinan ambos.
Qué tipo de empresas ayudan a invertir
- Asesoras de inversión inmobiliaria: venden departamentos nuevos o en verde de distintas inmobiliarias.
- Administradoras de arriendo: buscan arrendatario, cobran el arriendo y se encargan de la mantención.
- Plataformas de inversión fraccional: permiten invertir montos menores en una parte de una propiedad.
- Buydepa: vende seminuevos (usados y remodelados por completo) y financia el pie para comprar con 5% al contado.
Preguntas frecuentes
¿Es buen negocio comprar un departamento para arrendar en Santiago?
Puede serlo a largo plazo, si el precio de compra es razonable para el arriendo que se obtiene. Las comunas céntricas, como Independencia, Estación Central y Santiago, tienen las rentabilidades brutas más altas, entre 4,8% y 5,2%.
¿Conviene comprar con crédito hipotecario para arrendar?
Es la forma más común. El arriendo cubre una parte del dividendo y el resto lo pones tú; con los años, la deuda baja y el arriendo se reajusta con la inflación.
¿Cómo sé si un departamento es buena inversión?
Compara su precio con el arriendo que puede obtener (rentabilidad bruta), revisa los gastos comunes, el estado del edificio y la demanda de arriendo en la zona. Un departamento que necesita remodelación tiene costos extra que conviene sumar.
Esta información es general y no constituye una recomendación de inversión.